Der neue qualifizierte Mietspiegel für München ist veröffentlicht – und bringt wichtige Veränderungen mit sich. Wer wissen will, ob die eigene Miete noch angemessen ist oder wie sich die ortsübliche Vergleichsmiete verändert hat, sollte genau hinschauen. Wir haben die Ausgabe von 2025 mit dem Mietspiegel 2023 verglichen – und die wesentlichen Unterschiede zusammengefasst.
Muster und Trends: Was der Mietspiegel 2025 über den Münchner Wohnungsmarkt verrät
Die Auswertung zeigt klare Tendenzen in der Mietpreisentwicklung – je nach Wohnungsgröße, Baujahr und Lage. Besonders auffällig: kleinere Wohnungen und Neubauten sind von den höchsten Steigerungen betroffen.
- Neubauten (2020–2023): Vor allem bei kleineren Wohnungen dominieren die Mietsteigerungen – teilweise über +15 Prozent bei Wohnflächen von 20 – 30 m². Neue, kompakte Wohnungen sind besonders gefragt – und knapp.
- Baujahr 1999–2008: Hier bewegen sich die Steigerungen meist im moderaten Bereich von 1 – 3 Prozent – vereinzelt sogar rückläufig.
- Baujahr 2009–2016: Die Mieten steigen, jedoch nicht so stark wie bei jüngeren Neubauten.
- Ab 100 m² Wohnfläche: Die Preisentwicklung verlangsamt sich deutlich (mit ein paar Ausnahmen).
Je kleiner die Wohnung, desto höher der Anstieg: Kleine Einheiten verzeichnen die größten Preiszuwächse. Bei größeren Wohnungen ist die Entwicklung teils deutlich gebremst – oder sogar rückläufig.
Die größten Preisanstiege im Überblick:
📌 Fazit:
- Dynamik im Neubausektor mit hohem Mietsteigerungspotenzial bei kleinen bis mittleren Wohnungen.
- Sozialer Druck durch steigende Preise für kompakte Einheiten (Studierende, Singles, Zuzug).
- Baujahrspezifische Unterschiede bestimmen das Mietniveau – je neuer und effizienter, desto teurer.
Betriebskosten steigen spürbar
Auch die Betriebskosten haben sich verteuert und stellen eine zusätzliche Belastung dar:
➡️ Fazit: Aus dieser Gegenüberstellung wird deutlich, dass insbesondere die Reinigung und Wartung von Etagenheizungen und Warmwasser-Geräten mit einem Anstieg von ca. 69 Prozent den größten prozentualen Zuwachs verzeichnen. Auch bei Heizung/Warmwasser ist der absolute Anstieg (0,40 €/m²) signifikant.
Wohnlagenkarten – keine erkennbaren Änderungen
Zwar wurde die Methodik zur Ermittlung der Wohnlage angepasst (z. B. Bodenrichtwerte zum Stichtag 01.01.2022), visuelle Änderungen in der Wohnlagenkarte konnten jedoch nicht festgestellt werden. Die Farbkennzeichnungen der Lagen (durchschnittlich, gut, sehr gut, zentral) sind unverändert geblieben.
🧭 Fazit und Empfehlung für Stakeholder
- Mieter:innen:
Wer eine kleine Wohnung sucht, muss sich auf deutlich höhere Mietpreise einstellen – besonders im Neubausegment. - Vermieter:innen & Investoren:
Fokus auf kleine bis mittlere Wohneinheiten in Neubauten bietet momentan das stärkste Mietsteigerungspotenzial. - Stadtplanung & Politik:
Es besteht hoher Handlungsbedarf, den angespannten Markt bei kompakten Neubauwohnungen zu entlasten und gezielt leistbaren Wohnraum zu fördern.
Tipp:
👉 Wer wissen möchte, wie die eigene Wohnung im Mietspiegel eingeordnet ist, kann kostenlos den offiziellen Mietspiegelrechner der Stadt nutzen:
www.mietspiegel-muenchen.de
Wenn du Fragen zur Berechnung hast oder eine individuelle Einschätzung möchtest, melde dich gerne.
