Ob und in welchem Umfang Maklergebühren steuerlich geltend gemacht werden können, hängt von der jeweiligen Situation ab. Dabei spielt es eine Rolle, ob eine Immobilie gekauft, verkauft, vermietet oder zu beruflichen Zwecken angemietet wird. Im Folgenden erhalten Sie einen Überblick darüber, wann die Maklerkosten von der Steuer absetzbar sind und welche Besonderheiten zu beachten sind.
Das Wichtigste vorab
- Eingeschränkte Absetzbarkeit: Die Möglichkeit, Maklerkosten steuerlich anzurechnen, ist nur in bestimmten Konstellationen gegeben.
- Vermietetes Objekt verkaufen: Hier kann eine steuerliche Entlastung möglich sein, sofern zeitnah ein neues Mietobjekt erworben wird.
- Immobilie erwerben und anschließend vermieten: Die Provision fließt in die Anschaffungsnebenkosten ein und kann durch Abschreibung (AfA) Berücksichtigung finden.
- Vermieter: Wer selbst den Makler beauftragt hat, kann die Gebühren als Werbungskosten geltend machen.
- Mieter: Nur in speziellen Fällen (etwa bei berufsbedingtem Umzug) können Kosten für einen Makler steuerlich relevant werden.
Maklerkosten beim Verkauf absetzen
Für den Großteil aller privaten Immobilienverkäufe gilt: Die anfallenden Maklerkosten sind nicht als Ausgaben absetzbar, denn sie zählen zu den allgemeinen Verkaufskosten.
- Gesetzliche Teilung der Provision: Seit Dezember 2020 müssen Verkäufer in vielen Fällen mindestens die Hälfte der Courtage übernehmen, wenn sie selbst den Makler engagieren. Ein einseitiges Abwälzen der gesamten Provision auf die Käuferseite ist nicht mehr gestattet.
Ausnahme: Vermietetes Objekt
Verkaufen Sie allerdings eine vermietete Immobilie und nutzen den Erlös zeitnah, um eine andere Immobilie zu erwerben, die wiederum vermietet wird, kann die Maklergebühr als Werbungskosten beim Finanzamt geltend gemacht werden. Entscheidend dafür ist die unmittelbare Weiterführung der Vermietung in einer neuen Immobilie, sodass die Erwerbs- und Veräußerungsaufwendungen im Zusammenhang stehen.
Ausnahme: Innerhalb der Spekulationsfrist
Wenn die Immobilie innerhalb der Spekulationsfrist (10 Jahre) verkauft wird und ein Spekulationsgewinn anfällt, könnten die Maklerkosten in diesem Fall die steuerpflichtigen Gewinne mindern.
Absetzbarkeit bei gewerblichen Verkäufern:
Gewerbliche Immobilienverkäufer, wie Bauträger oder Makler, können die Maklerprovision oft als Betriebsausgabe geltend machen, da sie in direktem Zusammenhang mit ihrer Einkünfteerzielung steht.
Maklerkosten beim Kauf absetzen
Beim Kauf von selbst genutztem Wohneigentum gelten Maklerkosten als Teil der Anschaffungskosten und lassen sich nicht direkt steuerlich absetzen. Anders sieht es aus, wenn die Immobilie nach dem Kauf vermietet wird:
- Erwerb zum Zwecke der Vermietung: In diesem Fall schlägt man die Maklerkosten auf den Gesamtkaufpreis auf und kann die Immobilie inklusive der Nebenkosten über die Jahre abschreiben. Damit verteilen sich die Kosten anteilig auf den Zeitraum der steuerlichen Abschreibung.
Maklerkosten für Vermieter
Seit der Einführung des Bestellerprinzips im Jahr 2015 muss derjenige, der den Makler engagiert, in der Regel auch die Gebühren übernehmen. Als Vermieter können Sie daher die Maklerprovision unter den Werbungskosten verbuchen, sofern sie im direkten Zusammenhang mit der Vermietung steht (beispielsweise für die Suche nach neuen Mietern). Somit reduzieren Sie Ihre zu versteuernden Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung.
Maklerkosten für Mieter
Aufgrund des Bestellerprinzips zahlen Mieter nur in Ausnahmen eine Vermittlungsgebühr an den Makler. Kommt es doch dazu, kann die Provision in bestimmten Situationen steuerlich abziehbar sein:
- Beruflich bedingter Umzug: Zum Beispiel bei einer Versetzung oder einem Stellenwechsel, bei dem sich Ihr täglicher Arbeitsweg deutlich verkürzt.
- Notwendige Dienst- oder Zweitwohnung: Auch hier können Maklergebühren gelegentlich als Werbungskosten geltend gemacht werden, sofern die berufliche Veranlassung eindeutig feststeht.
Weitere abzugsfähige Umzugskosten
Wer aus beruflichen Gründen umzieht, kann neben den Maklerkosten oftmals zusätzliche Ausgaben wie Speditionsrechnungen, doppelte Mietzahlungen oder Nachhilfeunterricht für Kinder angeben. Ob diese Posten tatsächlich anerkannt werden, hängt jedoch immer von den individuellen Umständen ab.
Kurzer Überblick: Wer darf Maklerkosten absetzen?
- Verkauf (privat)
- Absetzbarkeit: Nein
- Ausnahme: Wenn eine vermietete Immobilie verkauft und direkt ein neues Mietobjekt erworben wird
- Kauf (Eigennutzung)
- Absetzbarkeit: Nein, es handelt sich um normale Anschaffungsnebenkosten
- Kauf (Vermietung)
- Absetzbarkeit: Ja, als Teil der Anschaffungskosten (AfA)
- Vermieter
- Absetzbarkeit: Ja, als Werbungskosten
- Mieter
- Absetzbarkeit: Nur in Ausnahmefällen (z. B. berufsbedingter Umzug)
Weitere Kosten rund um den Hausverkauf
Über die Maklergebühren hinaus entstehen beim Verkauf einer Immobilie oft zusätzliche Ausgaben, die in bestimmten Fällen ebenfalls steuerlich relevant werden können:
- Wertermittlung/Gutachten: Sind Sie Vermieter und lassen ein Wertgutachten anfertigen, kann dies unter Werbungskosten fallen.
- Dokumente: Kosten für Energieausweis, Grundbuchauszüge oder sonstige amtliche Unterlagen.
- Notarkosten: Bei vermieteten Immobilien können Teile davon, je nach Verwendungszweck, als Werbungskosten oder Anschaffungskosten gewertet werden.
Ein erfahrener Steuerberater kann am besten beurteilen, was in Ihrem individuellen Fall ansetzbar ist und wie Sie Kosten am sinnvollsten deklarieren.
Fazit: Wann ist die Maklerprovision steuerlich absetzbar?
Die steuerliche Absetzbarkeit von Maklerkosten ist stark abhängig von der konkreten Nutzung der Immobilie und den persönlichen Umständen.
Disclaimer
Die in diesem Beitrag enthaltenen Informationen stellen keine Rechts- oder Steuerberatung dar und dienen ausschließlich der allgemeinen Orientierung. Bei konkreten Fragen zu individuellen Sachverhalten sollten Sie stets einen Rechtsanwalt, Steuerberater oder eine andere fachkundige Stelle hinzuziehen.
