Das Institut der deutschen Wirtschaft (IW) fasste die aktuelle Marktlage treffend zusammen: Während Kaufpreise für Wohnimmobilien in Deutschland relativ stabil geblieben sind, steigen die Neuvertragsmieten weiter stark an. Besonders betroffen sind Metropolen wie Berlin, Essen und Frankfurt, die mit Mietsteigerungen von über 8 Prozent im Vergleich zum Vorjahr führend sind. Doch wie sieht die Situation konkret in München und im nationalen Kontext aus?
Stabile Kaufpreise und steigende Mieten – München im Fokus
In München blieben die Kaufpreise im vierten Quartal 2024 weitgehend stabil. Eigentumswohnungen verzeichneten einen leichten Rückgang von 0,6 Prozent, während die Preise für Ein- und Zweifamilienhäuser nur marginal anstiegen. Diese Preisentwicklung zeigt, dass Käufer aufgrund niedrigerer Zinsen und gestiegener Einkommen wieder stärker auf den Markt zurückkehren könnten. Dennoch bleibt München einer der teuersten Märkte Deutschlands.
Anders die Lage bei den Mieten: Neuvertragsmieten stiegen in München im Jahresvergleich um 4,3 Prozent, was leicht unter dem bundesweiten Durchschnitt von 4,7 Prozent liegt. Die anhaltend hohe Nachfrage, kombiniert mit einem stagnierenden Neubauangebot, sorgt für kontinuierlichen Druck auf dem Mietmarkt. Der Wohnraummangel bleibt ein zentrales Problem.
Bundesweiter Vergleich – A-, B- und C-Städte
Der Bericht des IW zeigt, dass Städte je nach ihrer wirtschaftlichen Bedeutung unterschiedlich betroffen sind. Während in den sieben größten deutschen Städten (A-Städte) die Kaufpreise im Durchschnitt um 10,9 Prozent seit 2022 gesunken sind, blieben die Mieten mit einem Anstieg von 11,5 Prozent besonders dynamisch. Städte wie Leipzig oder Freiburg sind durch diese Entwicklung zunehmend attraktiv für Investoren, da sie eine bessere Rendite bei gleichzeitig moderaten Kaufpreisen bieten.
Städte mit den stärksten Mietsteigerungen seit 2022:
A-Standorte:
- Berlin: +22,2 Prozent
- Frankfurt: +12,4 Prozent
- München: +11,7 Prozent
B- bis D-Standorte:
- Kaiserslautern: +14,5 Prozent
- Leipzig: +14,1 Prozent
- Freiburg im Breisgau: +13,0 Prozent
Diese Entwicklung ist auch eine Folge der gesunkenen Fertigstellungen von Wohnbauprojekten. Während 2024 noch 260.000 neue Wohnungen fertiggestellt wurden, rechnet der Hauptverband der Deutschen Bauindustrie für 2025 nur mit maximal 230.000 Einheiten.
Städte mit den stärksten Preisverfall seit 2022:
A-Standorte:
- Stuttgart: -14,0 Prozent
- München: -12,7 Prozent
- Hamburg: -11,8 Prozent
B- bis D-Standorte
- Augsburg: -15,1 Prozent
- Schwerin: -14,9 Prozent
- Stuttgart: -14,0 Prozent
Fazit – Chancen und Risiken
Für Immobilienkäufer bietet die aktuelle Marktlage Chancen. Die Kaufpreise sind in vielen Städten gefallen oder stagnieren, während die gestiegenen Mieten die Rentabilität von Immobilien als Kapitalanlage verbessern. In Märkten wie München bleibt die Herausforderung jedoch bestehen, ein Gleichgewicht zwischen Kauf- und Mietmarkt zu finden, jedoch eine wertstabile Investitionsmöglichkeit bietet u. a. durch die Beliebtheit bei internationalen Tech-Unternehmen und der TU-München. Ein paar Szenarien haben wir hierzu im Beitrag - OpenAI kommt nach München: Was das für die Stadt und den Wohnungsmarkt bedeutet - aufgestellt.
Für Mieter hingegen bleibt die Situation angespannt. Hohe Mieten und ein begrenztes Angebot führen dazu, dass Wohnen in vielen Regionen Deutschlands zunehmend ein Luxusgut wird. Um dieser Entwicklung entgegenzuwirken, sind stärkere politische Maßnahmen und Anreize für den Wohnungsbau dringend erforderlich.
