Der Gebäude-Energieausweis ist ein wichtiges Dokument, das die Energieeffizienz einer Immobilie bewertet. Er liefert potenziellen Käufern, Mietern und Eigentümern wertvolle Informationen über den Energieverbrauch, die damit verbundenen Kosten und die Umweltfreundlichkeit des Gebäudes. Die rechtliche Grundlage hierfür bildet das Gebäudeenergiegesetz (GEG), das seit dem 1. November 2020 in Kraft ist und die vorherige Energieeinsparverordnung (EnEV) ersetzt hat (Quelle: Bundesministerium für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen, 2024).
Was ist ein Energieausweis?
Ein Energieausweis gibt Auskunft über die Energieeffizienz eines Wohngebäudes und dient als Vergleichsgrundlage. Er hilft potenziellen Mietern oder Käufern, die zu erwartenden Heiz- und Warmwasserkosten vor einer Entscheidung besser einzuschätzen.
Auch für Eigentümer bietet der Energieausweis wertvolle Hinweise, um die energetischen Eigenschaften ihrer Immobilie zu verbessern und Energiekosten zu senken. Häufig wird der Energieausweis auch als "Energiesparausweis" oder "Energiepass" bezeichnet.
Die Energieeffizienzklassen eines Hauses
Die Energieeffizienz eines Wohngebäudes wird im Energieausweis anhand einer Skala aus Farben und Buchstaben dargestellt. Diese reicht von A+ (grün, sehr effizient) bis H (rot, wenig effizient). Die Zahlen auf der Skala geben den jährlichen Energieverbrauch oder -bedarf des Hauses in Kilowattstunden pro Quadratmeter Nutzfläche an, während Pfeile die spezifische Einstufung des Gebäudes markieren.
- Oberer Pfeil: Zeigt den Endenergiebedarf an, also die Energiemenge, die das Haus jährlich für Heizung, Warmwasser und Lüftung benötigt.
- Unterer Pfeil: Markiert den Primärenergiebedarf, der die Energie berücksichtigt, die zur Erzeugung und Bereitstellung des Verbrauchs benötigt wird. Beispielsweise hat Strom aus fossilen Quellen einen hohen Primärenergiebedarf, während erneuerbare Energien wie Sonnenenergie bei Null liegen.
Diese Einteilung erleichtert es, die Energieeffizienz von Gebäuden zu vergleichen und deren energetische Eigenschaften besser einzuschätzen.
Die Energieeffizienz eines Gebäudes wird in Klassen von A+ (sehr effizient) bis H (wenig effizient) eingeteilt:
- A+ bis B: Hervorragende Energiebilanz, häufig bei Neubauten oder umfassend modernisierten Gebäuden.
- F bis G: Typisch für ältere Gebäude mit geringeren Modernisierungsmaßnahmen.
- H: Niedrigste Effizienzklasse, oft bei unsanierten Altbauten.
Weitere Informationen zum Energieausweis:
- Energieverbrauch und Kosten: Er gibt Auskunft über den Energiebedarf des Gebäudes und die daraus resultierenden Kosten.
- Energieträger: Der hauptsächliche Energieträger für Heizung und Warmwasser wird benannt.
- Gültigkeit: Der Ausweis gilt für das gesamte Gebäude und nicht für einzelne Wohnungen. In der Regel ist er 10 Jahre gültig, sofern keine größeren Sanierungen durchgeführt wurden.
- Nutzung: Bei Gebäuden, die zu mehr als 10 Prozent für Nichtwohnzwecke genutzt werden, sind separate Energieausweise erforderlich.
Warum ist der Energieausweis wichtig?
- Energieverbrauch und Klimaschutz: Gebäude verursachen etwa 35 Prozent des Endenergieverbrauchs in Deutschland. Der Energieausweis hilft, die energetische Qualität von Gebäuden zu verbessern und somit den Klimaschutz zu fördern.
- Klimaneutralität bis 2045: Deutschland strebt an, bis 2045 klimaneutral zu sein, was bedeutet, dass alle Gebäude auf erneuerbare Energien umgestellt werden sollen.
- Einfluss auf den Immobilienwert: Immobilien mit schlechter Energieeffizienz (z. B. Klasse G oder H) erzielen durchschnittlich 33 Prozent weniger Verkaufserlös als effizientere Gebäude (Klasse A oder B).
- Pflichtdokument bei Verkauf oder Vermietung: Der Energieausweis muss bei Besichtigungen vorgelegt werden. In Immobilienanzeigen sind Angaben wie Baujahr, Heizungsart und Effizienzklasse verpflichtend.
Wann wird ein Energieausweis benötigt?
- Immobilienanzeigen: Bei der Veröffentlichung von Immobilienanzeigen müssen Energiekennwerte wie Endenergiebedarf, Effizienzklasse, Baujahr und Heizungsart angegeben werden.
- Vermietung oder Verkauf: Bei Besichtigungen ist der Energieausweis unaufgefordert vorzulegen.
- Übergabeunterlagen: Der Ausweis wird oft im Exposé beigefügt und bei Übergaben, beispielsweise beim Notartermin, übergeben.
Ausnahmen von der Energieausweispflicht:
- Denkmalgeschützte Gebäude: Wenn das gesamte Gebäude unter Denkmalschutz steht und in der Denkmalliste geführt wird.
- Kleine Gebäude: Gebäude mit weniger als 50 m² Nutzfläche sind ausgenommen.
- Unbeheizte Gebäude: Gebäude ohne Heizung, wenn die Heizung offiziell stillgelegt wurde.
Arten von Energieausweisen:
- Bedarfsausweis:
- Basiert auf einer technischen Analyse des Gebäudes.
- Berücksichtigt bauliche Eigenschaften wie Dämmung, Fenster und Heizungsanlage.
- Gibt den theoretischen Energiebedarf an, unabhängig vom Nutzerverhalten.
- Ist detaillierter und für alle Gebäude zulässig.
- Verbrauchsausweis:
- Basiert auf dem tatsächlichen Energieverbrauch der letzten drei Jahre.
- Berücksichtigt das Nutzerverhalten und die tatsächliche Energieeffizienz.
- Ist kostengünstiger, jedoch nur für bestimmte Gebäudearten zugelassen.
Wo kann man einen Energieausweis beantragen?
Ein Verbrauchsausweis wird in der Regel vom Energieversorger ausgestellt. Für den Bedarfsausweis ist eine Vor-Ort-Besichtigung durch zertifizierte Fachleute wie Architekten, Bauingenieure oder Schornsteinfeger notwendig. Geeignete Experten finden sich in der Aussteller-Datenbank der Deutschen Energie-Agentur oder der Energieeffizienz-Expertenliste des Bundes. Auch Onlineportale bieten Energieausweise an, jedoch ohne Besichtigung, was fehleranfälliger sein kann und rechtliche Risiken birgt, falls Angaben ungenau sind.
Wissenswert: Oftmals verfügen Immobilienmakler wie Engel & Völkers partnerschaften mit Energieberatern. Eine Nutzung dieser Kooperationen können sich für einen Eigentümer/Verkäufer durchaus lohnen.
Dauer und Kosten
Die Kosten variieren je nach Art des Energieausweises und den spezifischen Gegebenheiten des Gebäudes. Da ein Bedarfsausweis eine detaillierte Analyse des Gebäudes und oft auch eine Vor-Ort-Besichtigung erfordert, ist er deutlich teurer als ein Verbrauchsausweis. Faktoren wie die Größe des Gebäudes, die Anzahl der Wohneinheiten, das Heizsystem und die Verfügbarkeit von Bauunterlagen beeinflussen ebenfalls die Kosten.
- Bearbeitungszeit: Verbrauchsausweise sind meist in 3–5 Tagen verfügbar. Bedarfsausweise benötigen länger, da eine Besichtigung erforderlich ist.
- Kosten:
- Bedarfsausweis: mindestens 300 bis 500 Euro
- Verbrauchsausweis: bereits unter 100 Euro
- Die Kosten trägt immer der Eigentümer und dürfen nicht auf Mieter umgelegt werden.
Beispiel eines Energieausweismusters:
Fazit
Der Gebäude-Energieausweis ist weit mehr als eine gesetzliche Pflicht – er ist ein entscheidendes Werkzeug, um die Energieeffizienz einer Immobilie transparent zu bewerten. Er liefert nicht nur wichtige Informationen für Käufer, Mieter und Eigentümer, sondern unterstützt auch dabei, langfristige Einsparpotenziale und Modernisierungsbedarf zu erkennen.
Mit der klaren Einteilung in Energieeffizienzklassen, detaillierten Angaben zu Energieträgern und Verbrauch sowie der Bedeutung für den Immobilienwert trägt der Energieausweis dazu bei, den Klimaschutz zu fördern und den Weg zur Klimaneutralität bis 2045 zu ebnen.
Für Eigentümer ist es wichtig, die Gültigkeit des Energieausweises im Blick zu behalten und bei Verkauf oder Vermietung rechtzeitig für ein aktuelles Dokument zu sorgen. Dabei ist es sinnvoll, auf qualifizierte Fachleute zu setzen, um genaue und verlässliche Daten zu erhalten, die rechtliche Sicherheit und Transparenz gewährleisten. Gleichermaßen kann der Energieausweis den Verkaufspreis einer Immobilie positiv wie auch negativ beeinflussen.
