Die Begriffe Bebauungsplan und Bodenrichtwert spielen eine zentrale Rolle in der Bau- und Immobilienwelt. Ob Sie ein Grundstück erwerben, ein Bauprojekt planen oder den Wert einer Immobilie einschätzen möchten – beide Begriffe liefern entscheidende Informationen und beeinflussen den Wert und die Nutzungsmöglichkeiten einer Fläche maßgeblich.
Was ist ein Bebauungsplan?
Ein Bebauungsplan ist ein rechtsverbindliches Dokument, das von der Gemeinde aufgestellt wird. Er regelt, wie ein bestimmtes Gebiet genutzt und bebaut werden darf. Dabei dient er als verbindliches Instrument zur Stadt- und Bauleitplanung und sorgt dafür, dass Bauvorhaben in geordneten Bahnen verlaufen.
Ziele des Bebauungsplans:
- Sicherstellung einer geordneten städtebaulichen Entwicklung.
- Verhinderung von Konflikten zwischen unterschiedlichen Nutzungen, wie Wohnen, Gewerbe und Verkehr.
- Schutz von grünen Flächen und Naturschutzgebieten.
- Gewährleistung der Einhaltung von Abstandsflächen, Bauhöhen und Gestaltungsrichtlinien.
Inhalte eines Bebauungsplans:
Ein Bebauungsplan besteht aus einem schriftlichen Teil und einem zeichnerischen Teil. Darin werden folgende Punkte geregelt:
- Art der baulichen Nutzung: Ob ein Gebiet für Wohn-, Gewerbe-, Misch-, Industrie- oder Sondernutzungen vorgesehen ist.
- Maß der baulichen Nutzung: Angaben zu Geschossflächenzahl (GFZ), Grundflächenzahl (GRZ) und Bauhöhe.
- Bauweise: Festlegung, ob offen, geschlossen oder halboffen gebaut werden darf.
- Baugrenzen und Baulinien: Definiert, wo genau auf dem Grundstück gebaut werden darf.
- Verkehrsanbindung: Hinweise zu Zufahrten, Parkflächen und Straßenführung.
- Grünflächen und Erholungsgebiete: Vorgaben zur Gestaltung von Außenanlagen, Spielplätzen oder Landschaftsschutz.
Arten der baulichen Nutzung:
- WS = Kleinsiedlungsgebiet
- WR = Reines Wohngebiet (siehe Beispiel oben)
- WA = Allgemeines Wohngebiet
- WB = Besonderes Wohngebiet
- MD = Dorfgebiet
- MI = Mischgebiet
- MK = Kerngebiet
- GE = Gewerbegebiet
- GI = Industriegebiet
Grundflächenzahl und Geschossflächenzahl
1. Grundflächenzahl (GRZ)Die Grundflächenzahl gibt an, welcher Anteil der Grundstücksfläche maximal bebaut werden darf. Sie beschreibt das Verhältnis der bebaubaren Fläche zur gesamten Grundstücksfläche und legt fest, wie viele Quadratmeter der baulichen Anlagen pro Quadratmeter Grundstücksfläche erlaubt sind. Diese Regelung sorgt dafür, dass trotz unterschiedlicher Grundstücksgrößen eine einheitliche Bebauungsstruktur gewährleistet wird.
Beispiel aus dem obigen Bebauungsplan:
Bei einem Grundstück mit 800 m² und einer GRZ von 0,15 dürfen maximal 120 m² bebaut werden. Die Berechnung erfolgt durch:
Grundstücksgröße × GRZ = bebaubare Fläche
800 m² × 0,15 = 120 m²
Das bedeutet, maximal 15 Prozent des Grundstücks können bebaut werden. Zusätzliche Bauten wie Terrassen oder Garagen können jedoch unter bestimmten Bedingungen zulässig sein.
2. Geschossflächenzahl (GFZ)
Die GFZ legt fest, wie viel Geschossfläche (die Summe der Flächen aller Vollgeschosse) im Verhältnis zur Grundstücksfläche zulässig ist. Auch hier wird der Wert mit der Grundstücksfläche multipliziert, um die maximale Geschossfläche zu berechnen.
Zusammenhang mit der GRZ:
Die GFZ ergibt sich oft aus der GRZ und der Anzahl der erlaubten Vollgeschosse. Wenn im Bebauungsplan beispielsweise zwei Vollgeschosse erlaubt sind, kann man die GFZ wie folgt berechnen:
GFZ = GRZ × Anzahl der Vollgeschosse
Beispiel aus dem obigen Bebauungsplan:
- GRZ: 0,15
- Erlaubte Vollgeschosse: 2
Berechnung der GFZ:
0,15 × 2 = 0,30
Die GFZ von 0,30 bedeutet, dass 30 Prozent der Grundstücksfläche für Geschossfläche genutzt werden können.
Berechnung der maximalen Geschossfläche:
- Grundstücksgröße: 800 m²
- GFZ: 0,30
800 m² × 0,30 = 240 m²
Das bedeutet in unserem Beispiel, dass die maximale Geschossfläche 240 m² beträgt, die auf die zwei Vollgeschosse verteilt werden kann.
Dennoch kann es sein, dass das die Geschossflächenzahl (GFZ) auch zusätzlich aufgeführt ist und sich somit wie die Grundflächenzahl berechnen lässt.
Hier ein Beispiel:
Bei einem 1.000 m² großen Grundstück und einer GFZ von 0,6 ergibt sich eine maximal zulässige Geschossfläche von 600 m². Die Berechnung erfolgt durch:
Grundstücksgröße × GFZ = maximale Geschossfläche
1.000 m² × 0,6 = 600 m²
Warum sind GRZ und GFZ wichtig?
Die GRZ und GFZ sind wesentliche Kennzahlen, um die bauliche Dichte eines Grundstücks zu steuern und sicherzustellen, dass eine Bebauung mit der Umgebung harmoniert. Sie verhindern Überbauung und sichern ausreichend Freiflächen für Natur, Nachbarn und Erholungsräume.
Für Bauherren und Käufer ist es essenziell, diese Werte vor der Planung oder dem Erwerb eines Grundstücks zu prüfen, um sicherzustellen, dass ihre Baupläne mit den Vorgaben im Bebauungsplan übereinstimmen.
Wo finde ich den Bebauungsplan?
Der Bebauungsplan ist öffentlich zugänglich und kann bei der zuständigen Gemeinde oder im Bauamt eingesehen werden. Viele Kommunen bieten mittlerweile auch Online-Portale an, auf denen die Bebauungspläne digital verfügbar sind. Für die Stadt München sind diese im Geoportal der Stadt öffentlich zugänglich. Welches Sie hier öffnen können.
Was ist der Bodenrichtwert?
Der Bodenrichtwert gibt an, wie viel ein Quadratmeter unbebautes Grundstück in einem bestimmten Gebiet durchschnittlich wert ist. Er wird von den Gutachterausschüssen der jeweiligen Städte und Gemeinden regelmäßig, meist alle zwei Jahre, ermittelt und veröffentlicht.
Faktoren, die den Bodenrichtwert beeinflussen:
- Lage: Zentralität, Infrastruktur und Verkehrsanbindung.
- Nutzungsart: Wohn-, Gewerbe- oder Industriegebiete.
- Nachbarschaft: Umgebung und Attraktivität des Gebiets.
- Marktbedingungen: Angebot und Nachfrage auf dem Immobilienmarkt.
Wofür wird der Bodenrichtwert verwendet?
- Grundstücksbewertung: Der Bodenrichtwert dient als Grundlage für die Wertermittlung von Grundstücken.
- Steuerliche Zwecke: Er ist eine wichtige Referenz für die Berechnung der Grundsteuer.
- Kauf- und Verkaufspreis: Käufer und Verkäufer können den Bodenrichtwert als Orientierungshilfe heranziehen, um faire Preise zu bestimmen.
- Entschädigungen: Bei Enteignungen oder öffentlich-rechtlichen Maßnahmen hilft der Bodenrichtwert, angemessene Entschädigungen zu berechnen.
Wo finde ich den Bodenrichtwert?
Die Bodenrichtwerte können bei den Gutachterausschüssen der jeweiligen Stadt oder Gemeinde eingesehen werden. Häufig sind sie auch in Bodenrichtwertkarten online kostenlos verfügbar wie z. B. für Berlin, während der Datenabruf in Bayern kostenpflichtig ist, die einen genauen Überblick über die Werte in verschiedenen Regionen geben. Hier geht es zum Bodenrichtwertinformationssystem für Deutschland (kurz BORIS).
Zusammenhang zwischen Bebauungsplan und Bodenrichtwert
Der Bebauungsplan und der Bodenrichtwert sind eng miteinander verknüpft, da der Bebauungsplan maßgeblich die Nutzungsmöglichkeiten und somit den Wert eines Grundstücks beeinflusst. Ein Grundstück in einem Wohngebiet mit lockerer Bebauung hat beispielsweise einen anderen Bodenrichtwert als ein Grundstück in einem Gewerbe- oder Mischgebiet.
Einflussfaktoren:
- Nutzungseinschränkungen: Vorgaben im Bebauungsplan, wie die maximale Geschossflächenzahl oder Bauhöhe, können den Bodenrichtwert senken.
- Attraktivität des Gebiets: Gebiete mit hochwertiger Nutzung, wie Wohn- oder Mischgebiete, weisen in der Regel höhere Bodenrichtwerte auf.
- Entwicklungspotenziale: Liegen große Baurechte vor, kann der Bodenrichtwert steigen.
Wissenswertes für Bauherren und Käufer
- Bebauungsplan prüfen: Vor dem Kauf eines Grundstücks sollten Sie den Bebauungsplan genau studieren, um sicherzustellen, dass Ihre Bauvorhaben den Vorgaben entsprechen.
- Bodenrichtwert analysieren: Der Bodenrichtwert gibt Ihnen eine Orientierung, ob der angebotene Kaufpreis angemessen ist.
- Beratung in Anspruch nehmen: Architekten, Ingenieure oder Sachverständige können helfen, die Vorgaben im Bebauungsplan zu verstehen und den Wert eines Grundstücks realistisch einzuschätzen.
- Veränderungen berücksichtigen: Änderungen im Bebauungsplan oder Anpassungen der Bodenrichtwerte können den Wert eines Grundstücks erheblich beeinflussen.
Wie so ein Auszug aus dem Bodenrichtwertinformationssystem in Deutschland aussieht und wie der Wert des Grundstücks berechnet wird, gehe ich im Beitrag - Bodenrichtwert richtig analysieren - ein.
Fazit
Der Bebauungsplan regelt, wie und was auf einem Grundstück gebaut werden darf, während der Bodenrichtwert eine wertvolle Orientierung zur Einschätzung des Grundstückswertes liefert. Beide Aspekte sind unverzichtbare Grundlagen für jeden, der ein Grundstück kaufen, verkaufen oder bebauen möchte.
Um Überraschungen und Fehlplanungen zu vermeiden, ist es ratsam, sich frühzeitig mit diesen Themen zu beschäftigen und gegebenenfalls Expertenrat einzuholen. So können Sie sicherstellen, dass Ihr Bau- oder Immobilienprojekt auf einer soliden Grundlage steht.
